Convertir un local en una vivienda es una de las reformas que más hemos visto en los últimos años dentro del sector inmobiliario.

Una alternativa que motiva a muchos inversores como consecuencia del precio al alza de la vivienda, pero, ¿es una decisión rentable? ¿Cuáles son las condiciones para esta reconversión?

Hoy desde DmasC te resolvemos todas estas dudas y hablaremos de por qué es una buena opción, una guía actualizada para este 2023.

¿Es rentable convertir un local en una vivienda?

Como ya hemos mencionado, esta transformación de una propiedad es una opción muy atractiva para muchos inversores como consecuencia de dos grandes motivos. 

Por un lado, los constructores se encuentran con muchas dificultades para poner en marcha nuevas obras en ciudades como Madrid o Barcelona. Algo que fomenta un incremento del precio por metro habitacional, lo que nos deja un mercado inmobiliario con precios elevados a los que no todos pueden hacer frente.

Por otro lado, si echamos un vistazo a los locales, tras la crisis sanitaria vivida, hemos visto como muchos negocios han echado el cierre y otras tanto se han trasladado de forma definitiva al mundo digital. Esto nos ha dejado con una gran cantidad de propiedades que han perdido su uso.

Estas causas han creado un gran interés de los inversores y futuros propietarios sobre los locales que pueden convertirse en viviendas. Una solución que puede ser más rentable que la compra de una propiedad como consecuencia de la situación actual que vivimos.

Una de las grandes salidas que se buscan a estas nuevas propiedades es convertir estos locales en viviendas de uso turístico. Los espacios urbanos de Madrid se posicionan como grandes oportunidades para los propietarios en este sentido, puesto que la rentabilidad es alta en una ciudad que abre sus puertas a muchos turistas día tras día.

Requisitos para cumplir el cambio de uso

Aunque hablamos de una práctica de lo más habitual, existen una serie de requisitos y condiciones que deben cumplirse para que este cambio sea una realidad.

En primer lugar, hablando del Ayuntamiento de Madrid, podemos convertir un local comercial en una casa si se cumplen estos requisitos:

• El espacio del local para que sea una vivienda debe ser de más de 38 m² útiles. Si va a ser el caso de un estudio, el mínimo serán 25 m².
• La altura libre debe ser de 2,5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2,20 metros en el resto.
• Debe tener más de 3 metros de fachada y 2,70 metros en el interior.
• La cocina debe tener salida independiente de humos, también se admite campana de filtro de carbono si es eléctrica.
• Los espacios deben contar con 8% de superficie para ventilación y un 12% para entrada de luz natural.
• Los baños y aseos interiores tienen que tener extracción forzada.
• Si nos situamos en plantas bajo rasante, su uso se limita al 25% con respecto a las plantas superiores.

*Estos requisitos están pendientes de cambio mediante la aprobación definitiva de la Modificación del POUM 97.

Requisitos para convertir un local en vivienda de uso turístico

Si, por otro lado, lo que queremos es transformar el local en una vivienda de uso turístico, las exigencias básicas recogidas en el artículo 17 bis del Decreto 29/2019 son:

• Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
• Debe disponer al menos con una ventilación directa al exterior o a hacia un patio abierto.
• Disponer de un extintor manual.
• Disponer de la señalización básica de emergencia.
• Disponer de un plazo de evacuación.

Si nos fijamos también en el artículo 18 del Decreto 29/2019 por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, los apartamentos deben cumplir con estas condiciones en cuanto a la distribución:

• Las viviendas deben ser habitables y para ello tienen que contar con un salón comedor, cocina, dormitorio y baño. También se admiten los estudios en los que todas las estancias están integradas.

• En el apartamento debemos poder localizar de forma rápida un número de teléfono de atención al cliente para solucionar incidencias, junto con los servicios de emergencia.

• Las viviendas tienen que estar amuebladas y equipadas para un uso inmediato.

• La capacidad máxima de alojamiento dependerá del tamaño del espacio. Las viviendas de hasta 25 m² deben contar con una pieza habitable con una capacidad para 2 personas. En el caso de esos espacios de entre 25 y 40 m² tendrán que disponer de 2 piezas habitables para hasta 4 personas. Además, por cada 10 m² adicionales debe haber una estancia habitable y se permitirían 2 personas más.

• Los propietarios tienen que tener contratado también un seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios durante su actividad turística dentro de nuestro apartamento.

• Finalmente, debemos conseguir el Certificado de Idoneidad de Viviendas de Uso Turístico.

*A día de hoy es también obligatorio cumplir con el Plan Especial de Hospedaje, que entre otras cosas exige acceso independiente a la mayoría de las viviendas. Además, con la aprobación definitiva de la Modificación del POUM 97, también habrá que cumplir con las condiciones de uso residencial.

Procedimiento para convertir un local en vivienda

Estos son los pasos a seguir para dar el paso y transformar un local en vivienda:

• Un estudio de viabilidad previo por parte de un técnico competente.
• Una solicitud de viabilidad de uso al ayuntamiento.
• Solicitar la licencia y concesión de esta.
• Realización de la obra para realizar los cambios pertinentes y hacerlo habitable.
• Tramitación de la licencia de primera ocupación o funcionamiento para registrar la propiedad como una vivienda.
• Registrar el cambio de uso en el Registro de la Propiedad.

En cualquiera de los casos, esta transformación es muy suculenta para muchos inversores, pero nos encontramos con muchos obstáculos que pueden hacerse cuesta arriba si no contamos con un profesional que pueda guiarnos en todo el proceso.

Por ello, desde DmasC podemos encargarnos del proyecto de principio a fin.

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