Rentabilizar una zona común: qué hacer con la casa del portero

¿Quieres convertir una zona común en una vivienda para venderla?

Muchas viviendas de la almendra central de Madrid, dada su antigüedad, cuentan con zonas comunes usadas para servicios útiles entonces (la típica vivienda del portero) pero que a día de hoy carecen de utilidad.

Estos espacios acarrean un gasto para los propietarios, quienes tienen que pagar por unos metros cuadrados vacíos y desaprovechados. Por eso mismo, en DmasC Arquitectos queremos dar algunas claves para rentabilizar una zona común.

Qué hacemos con zonas comunes desaprovechadas

Pongamos un supuesto típico. En una finca urbana de diez viviendas existe una zona común al lado del portal, la llamada “casa del portero”.

Con el paso de los años, el portero actual se ha jubilado, y la comunidad de propietarios decide no contratar a nuevo personal que ocupe su puesto. Se genera entonces una situación que conlleva un gasto, ya que hay una zona común sin aprovechar.

¿Qué hacemos con este problema vecinal? Lo primero, echar mano de la Ley de Propiedad Horizontal. Este documento será el que nos guíe en todo el proceso y en los votos que necesitaremos para sacar adelante las iniciativas que propongamos.

Siguiendo con el caso de la vivienda del portero, la cual queda a cargo de la comunidad de propietarios, son estos últimos los que tienen que encargarse de todos los gastos.

Como si de un propietario habitual se tratase, la comunidad tendría que pagar el IBI, el impuestos de basuras, los seguros (el seguro de comunidad no cubre viviendas cerradas de esta titularidad compartida) y otros gastos.

Juntas, mayorías y votos favorables

Uno de los elementos más relevantes para saber qué se va a hacer con esa zona común es con los apoyos que cuenta esa inciativa en las juntas. Siguiendo las pautas de la LPH, existen tres tipos de mayorías: por unanimidad, cualificada o simple.

Antes de nada hay que tener en cuenta varios factores de cara a contar votos:

  1. Los propietarios tienen que estar al corriente de pago.
  2. Cada propietario es un voto. Si alguien tiene dos viviendas, seguirá contando como uno. En caso de las mayorías cualificadas se necesitará de la misma mayoría de cuota de participación (más adelante hablamos sobre esto).
  3. Los que no asistan a la junta de vecinos computarán como votos favorables en caso de mayorías cualificadas. Si no están de acuerdo, tienen 30 días para oponerse.

Qué es la cuota de participación

La cuota de participación es un porcentaje. Vendría siendo la parte de las zonas comunes que nos “corresponderían” como propietarios. En función de la ubicación de la vivienda dentro de la finca y su superficie, le correspondería un coeficiente.

Esta cuota, en caso de la mayoría cualificada, tendría también que sumarse para que también fuera mayoría.

¿Qué hacemos con la vivienda del portero?

La clásica vivienda del portero es un habitual en los bloques de vivienda antiguos. Según la empresa de administradores LDC, existen en Madrid alrededor de 200.000 viviendas vacías a nombres de comunidades de vecinos.

En este caso, lo más común es que los vecinos decidan arrrendar esa casa o venderla. Aunque parezcan opciones similares, a efectos prácticos y administrativos requieren de procesos muy distintos.

Queremos alquilarla

En estos caso, pasará a ser un espacio común de uso privativo, es decir, para uso y disfrute del arrendatario. Esta medida requerirá de la mayoría cualificada de tres quintos de los propietarios, con su respectiva cuota de participación.

Sin embargo, el acuerdo debe ser unánime si cumplía una función concreta o un propietario será especialmente perjudicado (se necesita una parte de su vivienda, por ejemplo).

Tanto los beneficios como los gastos (cuota de basuras, comunidad…) correspondería en función de lo establecido en la junta de propietarios.

Tenemos intención de venderla

Vender una zona común para que pase a tener uso privativo se conoce como desafección. Esta decisión provoca que la cuota de participación se divida por otro propietario más, en función del espacio y ubicación de la vivienda.

Tanto para aprobar la desafección como para establecer su cuota hará falta un voto favorable por mayoría absoluta, así como para decidir precio y comprador de la vivienda.

Normalmente el dinero conseguido se destina a los propietarios en función a su cuota de participación o, en su defecto, se guardará para posibles derramas. En cualquier caso, lo más recomendable es dejarlo siempre por escrito.

Por otro lado, en caso de venta de la vivienda o alquiler con fin no residencial, como el uso de vivienda turística, deberemos declarar los beneficios de forma independiente y acogiéndonos a los modelos existentes.

¿Queréis vender la casa del portero? En tal caso, poneos en contacto con DmasC Arquitectos. Contamos con un servicio de gestión de esos casos, incluyendo entrega llave en mano, para que no tengáis que preocuparos de nada.

Queremos convertirla en unos trasteros

Si tenemos intención de crear trasteros para venderlos o alquilarlos, estaríamos en el mismo caso que arriba. Al modificarse los coeficientes de participación, se necesitaría de la mayoría absoluta de propietarios. En caso de que sean los propietarios quienes los compren, su tasa aumentaría proporcionalmente.

En caso de querer convertirla en una zona común de uso vecinal (para guardar carritos de bebé o bicicletas) necesitaremos la mayoría cualificada de 3/5 de los vecinos.

Hay un trastero en el ático y queremos rentabilizarlo

En caso de que haya una zona común no habilitada para ser una vivienda pero queramos venderla como tal, aparte de los procesos ya mencionados, necesitaremos hacer otros trámites.

Por un lado, necesitaríamos que el espacio pase por un estudio de viabilidad. Lo primero sería ver si cumple con los requisitos para ser una vivienda (metros cuadrados mínimos, ventanas, saneamientos…)

Una vez hecho esto, se pasarían a las obras necesarias para que estuviera todo en orden (tuberías, cableado, etc.) En este punto ya debería cumplir con el Código Técnico de la Edificación.

¿Tu comunidad de propietarios necesita pasar una zona común a vivienda? En tal caso, en DmasC Arquitectos podemos ayudaros. Nuestra amplia experiencia en el sector de la regeneración de fincas urbanas hace que realicemos los trámites de forma rápida y a un precio competitivo.