Todo sobre la normativa de la reforma de locales comerciales en Madrid

reforma de un restaurante

La normativa en la reforma de locales comerciales en Madrid es un asunto bastante complejo.

El motivo es que hay que adaptarse a textos jurídicos y normas de diferente ámbito; ya sea estatal (Código Técnico de Edificación), autonómico o municipal.

En este artículo, desde DmasC Arquitectos queremos explicarte cómo cumplir con la normativa a la hora de reformar tu local comercial en Madrid.

No en vano, cuando quieras arrancar o reiniciar tu actividad comercial, la Administración te exigirá cumplir con algunos requisitos.

Qué saber sobre la normativa de reforma de locales en Madrid

Compatibilidad de uso comercial

El primer escollo para realizar la reforma de un local en Madrid es comprobar su compatibilidad de uso.

Es decir, tienes que asegurarte que la normativa urbanística de la ciudad permite dar un uso terciario comercial a ese local. Para ello, puedes visitar el sistema que tiene implementada el Área de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid.

urbanismo ayuntamiento de madrid

El sistema de información geográfica es una herramienta muy útil para conocer los usos del suelo.

Aspectos esenciales en el Código Técnico de Edificación

El CTE cuenta con varios elementos importantes que cumplir, y todos ellos serán revisados por parte de la Administración.

De entre los criterios fundamentales del CTE para reformar un local comercial en Madrid figuran:

Prevención de incendios

  • Instalaciones de protección contra incendios.
  • Protección de la estructura para que en un eventual incendio el techo no se venga abajo.
  • Cumplimiento con la normativa en cuanto a evacuación de los ocupantes.
  • Medidas para evitar la propagación de incendios.
  • Accesibilidad de los servicios de bomberos, aunque esto solo afectaría a los espacios nuevos.

Promoción de la Accesibilidad

  • Aseos y baños adaptados a Personas con Movilidad Reducida.
  • Acceso, salida e itinerario adaptado a PMR.

Seguridad en el uso del local

  • Seguridad frente al riesgo de impacto, aprisionamiento o al daño causado por una iluminación inadecuada.

Protección del Medio Ambiente 

Normas higiénico-sanitarias

Protección patrimonial de edificios históricos

Edificios sin protección patrimonial

Si el edificio donde se desea reformar un local comercial en Madrid no tiene protección patrimonial por parte del Ayuntamiento, en la ficha respectiva del sistema de Urbanismo.

En este caso, según normativa, la actividad comercial se tramitará por Declaración Responsable. Es decir, es un documento donde se acredita que se cumple con la normativa exigida por la Administración y se tienen los documentos que la confirman.

Edificios con protección patrimonial

En caso de los edificios y zonas con protección patrimonial, se necesitan una licencia previa además de la mencionada Declaración Responsable.

Las fachadas en edificios con protección patrimonial

En los edificios protegidos, con valor patrimonial, la fachada es de restauración obligatoria por parte de la Comunidad de Propietarios o el dueño único. Claro está, esto también incluye locales comerciales.

Es decir, si se piensa reformar un local comercial en Madrid que esté protegido, hay que tener en cuenta el estado de la fachada. En el caso que se haya visto alterada durante la reforma, hay que proceder a su restauración.

madrid plaza mayor fachada reformaEn estos casos, esta reforma requerirá un proyecto o memoria técnica firmado por un perito competente. Este deberá comprobar si la fachada cumple con los Criterios Generales de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural.

En caso de que no se haya alterado la fachada, se podrá presentar la Declaración Responsable directamente.

Si, por el contrario, la reforma del local comercial ha supuestos daños en la fachada o no cumple los criterios de la Comisión, hará falta tramitar una Consulta Urbanística Especial en la Agencia de Actividades.

Este procedimiento también ha de cumplirse si el edificio está declarado Bien de Interés Cultural, es entorno de Monumento o está en el ámbito llamado Cerca y Arrabal.

Mínimos exigidos para la reforma de locales comerciales en Madrid

Alineación de la fachada del local con la del edificio

No se permite sobresalir de la alineación a la fachada ni la instalación de marquesinas por parte de los propietarios del local comercial. Los equipos de aire acondicionado no deben sobresalir más de 30 centímetros de la fachada y no alterarán la estética del edificio.

Por último, los capialzados de cajón deberán ir siempre hacia dentro, jamás hacia la fachada.

Altura del local

La reforma de locales comerciales en Madrid implica que exista una altura libre (entre el suelo y el techo) de, como mínimo, 2,5 metros.

Esta altura se podrá reducir hasta los 2,2 metros donde no haya personal habitualmente como almacenes, vestuarios, cuarto de la limpieza…

Accesibilidad y barreras arquitectónicas

La normativa exige que todos los locales comerciales en Madrid sean accesibles para Personas con Movilidad Reducida.

Es decir, el acceso al local ha de poder hacerse de forma autónoma, segura y no discriminatoria. Sin embargo, existen exenciones, como en locales ya existentes donde esa adaptabilidad sea imposible.

A partir de 2019, la Administración se volverá mucho más rigurosa en materia de Accesibilidad, de ahí que recomendemos que le eches un vistazo a la Normativa de Accesibilidad.

Distribución de los locales comerciales

Existe cierta cantidad de condiciones que se deben cumplir en la reforma de locales comerciales en Madrid de acuerdo a criterios de distribución.

  • Servicios y normas higiénico-sanitarias: Será obligatorio tener un lavabo y retrete para locales comerciales de menos de 200 m². Por cada 200 m² adicionales, será necesario otro espacio con retrete y lavabo, esta vez separadas ambas estancias por sexos y con una antesala que separe los aseos del resto del local. En superficies de más de 750 m², los aseos deberán ser de uso público obligatoriamente.
  • Sala de ventas: La sala de ventas no podrá tener menos de 2,50 metros de altura.
  • Almacén, trastienda y vestuarios: Tendrán una altura mínima de 2,20 metros.
  • Zona de carga y descargaSerá obligatoria para comercios de más de 500 m² de superficie de ventas que estén situados fuera del Centro Histórico de la ciudad.
  • Saneamientos, agua caliente, ventilación y suministros: Será obligatorio de suministro de electricidad y agua contra incendios en superficies de más de 500 m² dedicados a ventas.

Salida de humos y ventilación

La evacuación del aire de condensación y la salida de humos es uno de los aspectos que más quebraderos de cabeza pueden generar.

En locales pequeños, el aire puede ser evacuado por la fachada mediante tubos de caudal de hasta 1 m3/s. Eso sí, siempre y cuando mantenga cierta distancia con la acera y con las ventanas de los vecinos.

Debido a estas exigencias, muchos compradores o arrendatarios de espacios comerciales pequeños buscan siempre que ya exista esa salida de humos.

Calle del Casco Histórico de Madrid

El objetivo de esta normativa reside en evitar molestias a los vecinos con humos y malos olores.

En el caso de locales comerciales grandes, aquellos con caudales superiores a 1 m 3/s, el aire de condesación se evacuará en chimeneas encima del edificio propio y los de alrededor.

De acuerdo con el Artículo 27 de la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano, esta chimenea ha de ser independiente, estanca, exclusiva y de un metro más alta que los edificios de alrededor, en un radio de 15 metros.

Publicidad y rotulación

Toldos, carteles, paneles y demás elementos identificativos o publicitarios en la fachada tienen que cumplir con lo que se exige en la Ordenanda Reguladora de la Publicidad Exterior.

Gestión de residuos en la reforma de locales comerciales en Madrid

En las ejecuciones de la reforma de locales comerciales en Madrid hay que tener un especial cuidado en la gestión de residuos y escombros.

Aquellos residuos provenientes de la construcción y demolición han de procesarse de acuerdo con la Ordenanza de Limpieza de los Espacios Públicos y Gestión de Residuos.

Por otro lado, será necesaria la presentación de un documento de identificación industrial de la reforma en el Área de Medio Ambiente.

Reforma de locales comerciales en Madrid

En DmasC Arquitectos somos expertos en al reforma de locales comerciales en Madrid.

Contamos con un equipo experimentado y formado en la reforma, decoración y optimización de espacios comerciales.

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