Claro está, también deberás incluir en la Declaración de la Renta una vivienda turística, y el Ministerio de Hacienda ha fijado varios supuestos a los que acogerse.

Desde DmasC Arquitectos recomendamos siempre a los propietarios de viviendas turísticas en Madrid estar al día con los distintos organismos públicos. Por supuesto, con la Agencia Tributaria también.

Por ese motivo, creemos que este artículo te ayudará para saber cómo declarar tu vivienda turística y qué conceptos incluir.

Cómo declarar una vivienda turística

¿IVA sí o IVA no?

El IVA es una de las primeras cuestiones que se nos vienen a la cabeza cuando nos ponemos a declarar por nuestra vivienda turística. Hacienda establece tres supuestos diferenciados, que debemos entender antes de echar cuentas para la Declaración de la Renta:

• Alquilo mi casa sin intermediarios. En caso de que te encargues de todo lo relacionado con tu vivienda turística (gestión, promoción, etc.) no tendrás que incluir el IVA. Sí deberás hacerlo cuando ofrezcas servicios añadidos como tours o comidas.
• Publico mi vivienda por Airbnb. En caso de servirte de Airbnb o alguno de los demás portales (HomeAway, Wimdu…) deberás incluir ese 21% de la factura que te pasen. En caso de no hacerlo, te recordamos que la Agencia Tributaria empezará dentro de poco a recoger información de propietarios en estas plataformas.
• Una empresa gestiona mi servicio de alquiler turístico. Si has recurrido a una empresa gestora de viviendas turísticas, siempre tendrás que incluir el 21% de IVA.

Una vez planteado esto, debemos hacer una distinción de cómo queremos declarar nuestra vivienda. Podemos considerar dos supuestos diferenciados.

Vivienda turística de uso compartido

Aunque esta modalidad es muy cómoda y la más usada, no es la propia. Esta solo se aplicaría en caso de ser una segunda vivienda que se alquila durante vacaciones o Semana Santa (por ejemplo) y el resto del año queda bajo uso y disfrute del propietario.

Para presentar la declaración, tendremos que apuntar bien los días en los que ha servido como vivienda en alquiler o para uso del titular. Pagaremos los impuestos de manera diferente, pero no podremos beneficiarnos de las deducciones por alquiler tradicional o turístico.

Todo lo que implique números y cumplimentación de papeleo suele ser algo complejo y en ocasiones confuso. Por eso mismo, lo mejor será que nos basemos en un ejemplo básico y recurrente en el mundo de los alojamientos turísticos.

José tiene un piso en el centro de la ciudad que le fue heredado por sus padres. Decide alquilarlo con fines turísticos durante varias semanas al año, que en conjunto suman tres meses en todo el ejercicio fiscal.

Dicho esto, a ojos de Hacienda es como si nos encontráramos con «dos pisos» diferentes. Esto es porque la Agencia Tributaria considera dos períodos diferenciados en la vivienda de José:

• El tiempo durante el cual ha sido alquilada con fines turísticos.
• Los períodos en los que la vivienda está para la libre disposición de su dueño.

Durante ambos períodos deberemos declararlos, pero con deducciones e impuestos diferentes. Una vez establecidos los días en los que su casa está para su uso y disfrute, procederemos a calcular el pago de impuestos.

Cómo incluirla en la Declaración de la Renta

Al no usarse como vivienda habitual, podremos acogernos a declarar sus ingresos como rendimiento del capital inmobiliario (apartado C de la página 4 de nuestra Declaración).

Para fijar los beneficios finales nos podemos deducir varios costes de la vivienda. IBI, seguro, basuras y gastos de comunidad son los más relevantes. Si has pagado a una agencia o has pagado a las plataformas de publicación para publicidad, también es deducible.

En este tipo de gastos, solo podremos deducirnos la parte correspondiente al tiempo que ha estado tu casa en alquiler. Si por ejemplo la casa de José ha estado alquilada por 3 meses al año, tendrá que dividir todos los gastos entre cuatro y operar con diferentes cantidades. 

El resultado total de ingresos menos gastos se sumará a la base imponible para tributar.

Recordemos que si tienes tu casa vacía, también debes pagar impuestos. Hacienda da por hecho que al tener un piso vacío puedes estar generando ingresos, pero no lo haces.

Así, tendrías que pagar un 1,1% del valor catastral de tu casa (este figura junto al IBI), dividirlo entre 12 meses y multiplicarlo por los que ha estado vacío.

Ejemplo práctico

Pongamos que la casa de José en el centro de Madrid está tasada en unos 200.000 euros y has obtenido un rendimiento de 5.000 alquilándola durante esos 3 meses. Partimos de esos ingresos y a partir de ahí vamos restando varios conceptos relativos a, recordemos, los meses que ha estado alquilada para calcular su Declaración de la Renta.

-IBI anual de 500 euros: 125 euros de los meses que hemos alquilado la vivienda.

-Comunidad: 30 euros al mes. O lo que es lo mismo, 90 euros por el tiempo en alquiler.

-Basuras: 120 euros al año, 30 por los 3 meses.

-El seguro del hogar nos cuesta 300 euros al año, 75 por los 3 meses.

-Suministros: Entre todos, tenemos un gasto medio de 100 euros al mes. Esto significa que podremos calcular sobre 300 euros.

Todos estos gastos suman 600 euros que tendremos que restar a los 5.000 que hemos ingresado. Como el resto del año hemos tenido el piso vacío, tenemos que sumar la imputación de la renta, el «beneficio» que habríamos obtenido según Hacienda.

Este corresponde a un 1,1% del valor catastral de tu vivienda. Es decir, un 1’1% de los 200.000 euros que vale tu casa, 2.200. Pero ojo, solo una cuarta parte, 500 euros. Echemos cuentas entonces:

5.000 – 600 – 500 = 3.900 euros. 

Este es el valor total de los beneficios obtenidos a lo largo del año. Por tanto, son los que se deberán aplicar a la base deducible, que se establece en el 18%.

Como hemos dicho antes, este es el modo más simple pero no del todo legítimo de alquilar tu casa.

Declarar tu casa como alquiler turístico

Esta es la opción más legal y correcta para estar al día con la Agencia Tributaria. Para hacerlo tendrás que estar en el Registro de la Comunidad de Madrid y amoldarte a sus exigencias. Por otro lado, tendrás que estar dado de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas.

Todo esto implica que tendrás que emitir facturas y aplicar IVA (el 10% si la cosa no cambia). Claro está, tendrás que presentar las trimestrales respectivas presentando gastos e ingresos.

En nuestra Declaración de la Renta podremos también deducirnos los gastos que hayamos tenido, como en el ejemplo de arriba.

¿Y si no pongo mi vivienda turística en la Declaración de la Renta?

Dejémoslo claro: es obligatorio declarar estos ingresos. Si no lo haces, puedes arriesgarte a que te pillen cometiendo fraude fiscal, con las consiguientes multas y penas posibles.

También queremos recordarte que a día de hoy el Ministerio de Hacienda ha acordado recibir información sobre los propietarios mediante plataformas como Wimdu o Airbnb.

Por supuesto, completar el IRPF anual correctamente no exime de pagar las posibles tasas autonómicas o municipales referentes al alquiler turístico.